Долевая собственность

Действующее отечественное законодательство определяет три основных типа собственности на объекты недвижимости:

• индивидуальная – один владелец;
• долевая – несколько владельцев, и для каждого выделена часть имущества;
• совместная – собственников несколько, но по сравнению от долевой, имущество по частям не разграничивается.

Именно долевая собственность и будет более подробно рассмотрена далее.

Что такое общая долевая и совместная собственность

Долевая собственность – это совместное владение имуществом несколькими участниками, которое поделено на определенные части. В ситуациях, когда доли участников не установлены договором или не определены законодательством, части являются равными. Их можно продать, подарить, также завещать либо заложить.

Согласно статье 244 ГК РФ, общая собственность – это имущество, которым владеют двое и более лиц. Причем общая долевая собственность представлена в дробях либо процентах. В статье 245 ГК РФ сказано, что соответствующая пропорция признается равной, если другое не предполагается законодательством, практика взаимоотношений между собственниками.

Важно! Между общей долевой собственностью и долевой собственностью разницы не существует. Согласно ГК РФ, эти понятия не различимы.

Каждый участник общей собственности имеет определенную часть в праве собственности на имущество. Доли участников долевой собственности являются равными, если законодателем или договором сторон не установлено иное. Соглашение всех участников долевой собственности устанавливает порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и увеличение имущества. Доля в праве общей собственности – это определенная имущественная ценность, поэтому любой участник вправе самостоятельно распоряжаться ею.

Совместная собственность – имущество, которое принадлежит одновременно 2 лицам, не разделенное между ними. Такие субъекты могут состоять в официальном браке, поскольку только после заключения брачного союза, приобретаемое последними имущество становится совместным.

Важно! Если один из собственников имущества недееспособен или же не достиг совершеннолетия, то защита его законных прав обеспечивается участием представителей социальных органов при оформлении сделок с недвижимостью.

Разница между совместной и долевой собственностью

Среди многих граждан на сегодня бытует мнение, что юридические понятия, как совместная и долевая собственность идентичны друг другу. Но, это не так. Разница, имеющаяся между ними, выражается в следующем:

1. Совместная на части не разделяется. Наряду с этим, супруги вправе разграничить имеющееся у них имущество за счет заключения брачного соглашения, однако, это не является обязательным.
2. Долевая подразумевает разделение на доли и требует обязательного подтверждения.
3. Применение совместного режима возможно лишь для лиц, которые состоят в законном браке.
4. Использование долевого имущества возможно для субъектов, которые не находятся в родственных отношениях между собой.
5. Для общедолевого режима предполагается раздельное налогообложение и плата за коммунальные платежи для каждого из владельцев.
6. В совместном режиме коммунальные платежи и налогообложение не подлежат разделению.
7. Продажа объекта совместного владения требует наличия обоюдного согласия всех владельцев.
8. При общедолевом режиме каждый из собственников вправе владеть, а также продавать, дарить или завещать принадлежащую ему часть имущества без согласия иных владельцев.

Таким образом, основное отличие совместного режима от долевого в том, что в первой ситуации не определены в процентном соотношении части во владении имуществом тех или иных граждан – как правило, супругов. Второй тип собственности предполагает соответствующий раздел прав пользования имуществом. Общее между ними то, что при данных двух видов собственности возможно одновременное владение какого-то имущества несколькими людьми – например, собственным жильем.

Как видно из всего вышеуказанного, отличия между общим и долевым владением имущества очевидны, и считать эти два вида идентичными не является правильным. Следует подчеркнуть, что совершение каких-то манипуляций и сделок с недвижимостью, пребывающей в совместном режиме, возможно только при наличии обоюдного согласия собственников.

Распределение доходов от общей собственности

Собственник, в соответствии норм статьи 248 ГК РФ, вправе на пропорциональное распределение доходов от применения имущества, которое располагается в совместном владении – если другое не оговорено договором между совладельцами. Причем если гражданин получает доход соответствующего типа, то он должен уплачивать налоги на него в идентичных пропорциях, а также нести издержки, которые связаны с содержанием объекта имущества и обеспечением его функциональности.

Раздел и выдел

Рассмотрим механизмы, которые отражают прекращение долевого владения. Таковых в отечественной практике два – выдел и раздел. Если речь идет о последнем, в рамках данного механизма общая собственность прекращается по отношению ко всем владельцам имущества. Выдел из общего долевого владения подразумевает, что из него выходит лишь один участник. Законодательство предусмотрело самые различные основания для производства обеих процедур. Так, к примеру, раздел долевого владения или выдела может быть проведен исходя из взаимного согласия всех собственников. Другой способ – в силу судебного акта. Также выдел осуществляется по факту требования со стороны заимодателей при взыскании.

В ст. 252 ГК РФ указано, что раздел или выдел должны осуществляться в натуральном выражении, только если это не противоречит закону. Но в случае, когда соответствующий процесс не может быть реализован, то владелец имущества, который должен получить свою часть как итог раздела либо выдела, вправе рассчитывать на компенсацию в виде денежных средств. Получив деньги, человек прекращает свое участие в совместном владении.

Обратите внимание! Требования для раздела и выдела при обращении с совместным имуществом похожи с теми, что включает в себя право долевого режима. Однако непосредственно перед осуществлением соответствующих процедур собственники должны совместно определить размер долей для каждого. Если они не сделают этого за счет договоренности, разрешать проблему предстоит в судебной инстанции.

Возможные проблемы

Размер доли определяют как при наследовании, так и по соглашению. В той ситуации, если такового нет, доли считаются равными.

Как правило, сложная ситуация бывает при определении и выделении частей в квартире и доме. Когда доли определены наследством, то проще. Но, если жилая площадь была получена в общую собственность, то часто возникают проблемы. Прежде всего, в этой ситуации желательно прийти к общей договоренности без выдела доли, продать жилье, а полученные деньги поделить на равные части.

Но часто один из наследников продавать свою часть недвижимости не торопится. В этом случае дело решит суд. К таким делам необходимо привлечь опытного юриста, который работает с ЖК РФ. Специалист соберет документацию, справки в разных инстанциях и подаст исковое заявление о выделе доли каждому участнику конфликтных правоотношений. Судья определит, какая часть достанется собственникам, поскольку на момент открытия наследства могут найтись прочие родственники, которые имеют право участвовать в определении долей. Если долевое владение определяется после прекращения брака, то учитывают наличие несовершеннолетних детей.

Обратите внимание!C 2016 года требуется обязательное нотариальное удостоверение при сделках долевой собственности.

Продать свою долю возможно только с согласия иных участников владения имуществом, так как у них имеется преимущество покупки других долей их собственности. Поэтому при продаже части недвижимости, долю предлагают сначала другим собственникам жилья либо иного объекта недвижимости. Если владельцы отказываются от приобретения части, это заверяется нотариально. Нередко собственники оформляют дарственную на свою долю недвижимости. Но в этой случае можно столкнуться с недобросовестным продавцом, поскольку процедура дарения не предусматривает передачи денежных средств. К тому же если вы дарите свою долю гражданину, который не является вам близким родственником, этому лицу придется заплатить 13% подоходный налог.

Продажа частями сильно удешевляет цену жилья, так как в дальнейшем часто возникают споры между новыми совладельцами. Сдать в аренду или наем свою долю возможно лишь с согласия других собственников. Оформление постоянной регистрации можно только для несовершеннолетних детей владельца данной доли. Во всех ситуациях судья принимает во внимание, что из жилого помещения можно сделать коммуналку, поэтому часто оставляют право владения за одним участником, а остальным предлагается денежная компенсация за его долю.

Но бывают ситуации, когда имущество неделимо. В этом случае доля владения недвижимостью не выделяется, имущество продают, после чего полученные средства делят между совладельцами. Объектом продажи могут быть небольшая квартира, земельный участок, авто, в которых нельзя выделить долю.

Конечно же, все эти проблемы решаются в той или иной мере, необходимо лишь найти квалифицированного юриста на сайте, разбирающегося в жилищном законодательстве, который поможет вам эффективно решить ваш вопрос.